בשנים האחרונות התוודענו לשיטת התאגדות חדשה לצורך בניית דירות מגורים חדשות.
בשונה מהשיטה הקונבנציונלית, בה רוכשים דירות חדשות ישירות מהקבלן/יזם, השיטה החדשה דוגלת בהתארגנות של מספר רוכשים אשר נכנסים לנעלי היזם ורוכשים את הקרקע ישירות מבעליו, בעסקת מזומן.
לאחר שרכשו את הקרקע, מתארגנים חברי קבוצת הרכישה לבניה משותפת של הבניין, על בסיס תוכניות שהכינו.
שיטה זו יצרה יתרונות להתארגנות הקבוצה, כיוון שהיא אפשרה להוזיל את מחיר הדירה הגמורה בעשרות אחוזים, בד"כ בין 15-30%. ההוזלה נובעת מחסכון בתשלום מע"מ על הקרקע, בהוצאות שיווק ופרסום, מתשלום מס רכישה על מרכיב הקרקע בלבד ולא על שווי דירה גמורה וכן בחלק מהרווח היזמי של הקבלן על העסקה כולה. בדרך כלל, לכל קבוצה כזו יש מארגן אשר פועל לאיתור הקרקע שעומדת למכירה, מארגן את קבוצת הרוכשים וכן פונה לאדריכל להכנת תוכנית ראשונית.
קבוצת הרוכשים חותמת על הסכם שיתוף אשר קובע את ההתנהלות בין חברי הקבוצה.
לאחר החתימה על ההסכם הרכישה, בוחרים חברי קבוצת הרכישה ועד מתוכם אשר מקבל זכויות לקבלת החלטות תפעוליות עבור חברי הקבוצה. באחריות הועד לסכם עם אדריכל ומנהל פרויקט בניה, לחלק את הדירות בין חברי הקבוצה במידה ולא עשו זאת לפני החתימה על הסכם המכירה, להתקשר עם בנק מלווה לפרויקט ולצאת לדרך… הדרך הארוכה לחלום הדירה.
בשנה האחרונה החלו רשות המיסים להטיל מגבלות שונות על חברי קבוצות הרכישה והמארגנים.
הכל החל בתלונות של חברי ארגון הקבלנים אשר טענו כי קבוצות הרכישה יוצרות תחרות לא הוגנת עימם, כיוון שהמיסוי שחל עליהם ומייקר את הדירה המוגמרת שהם מוכרים, לא קיים אצל קבוצות הרכישה. כמו כן טענו הקבלנים ובצדק כי המחירים שמפרסמים המארגנים לדירה גמורה במסגרת קבוצת הרכישה אינם נכונים, כיוון שלא ניתן לקבוע מראש ובמדויק את עלויות הבניה בטרם הוצגו תוכניות סופיות לביצוע לקבלנים מבצעים, העלויות גמישות ועשויות להיות גבוהות מהמובטח.
רשות המיסים הייתה קשובה לטענות הקבלנים והחליטה על הטלת מגבלות שונות על קבוצות הרכישה על מנת להשוותן עד כמה שאפשר למיסוי החל על קבלנים.
רשות המיסים ראתה במארגנים את היזמים וקבעה כי הם ישלמו מס הכנסה על פעילותם.
גם המע"מ על עלות הקרקע ממנו היו פטורות קבוצות הרכישה בוטל ולא ניתן לקבל עליו פטור.
מס הרכישה אשר ישלם חבר בקבוצת הרכישה יהיה בעבור דירה גמורה ולא רק על מרכיב הקרקע.
כמו כן, בנק ישראל הטיל מגבלות על הבנקים המממנים את קבוצות הרכישה וגרם להקשחת הקריטריונים למתן הלוואות וכן לעליית שעור הריבית למימון הבניה.
מהלכים אלו גרמו ל"התקררות" בתחום קבוצות הרכישה ונכון להיום מספרן של הקבוצות החדשות פוחת.
לסיכום,
מודל קבוצות הרכישה טרם גווע, אולם יצטרך לשנות את צורתו על מנת להבטיח מחיר סגור לחברי הקבוצה ושהמחיר יהיה עדיין מספיק אטרקטיבי ביחס לעלות אלטרנטיבית של דירה חדשה מקבלן.